용적률, 건폐율의 의미와 차이점(재건축 투자 고려사항)

도시 중심상업지역

부동산에 관심이 있으신 분들이라면 누구나 용적률, 건폐율에 대한 용어를 들어본 경험이 있을 것입니다. 특히 아파트 재건축 투자에 관심이 있는 분이시라면 용적률이 얼마냐에 따라서 투자 가치 및 수익을 평가해 볼 수 있는 요소이기에 반드시 알아야 될 개념이라고 생각됩니다.

두 용어 모두 대지 면적 대비 건축물의 면적을 의미하고 차이점은 건축물의 어떤 면적을 기준으로 하느냐에 따라 서로 구분되는 의미가 때문에 정확히 이해하지 못하신다면 쉽게 헷갈릴 수 있다고 생각되네요. 따라서 오늘 포스팅을 통해 용적률, 건폐율의 두 의미가 무엇인지 어떻게 차이가 나는지 확실히 이해하는데 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

그럼 아래를 통해서 용적률과 건폐율의 의미와 차이점이 무엇인지 알아볼까요?

건축중인 아파트

건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건폐율이 높다는 의미는 대지면적 위에 건축되는 부분이 많다는 의미를 나타냅니다. 예를 들어 대지면적 100㎥에 건폐율이 70%라고 하면 100㎥의 땅에 바닥면적이 70㎥이하까지만 건물을 지을 수 있다는 의미입니다.

계산식과 예시는 아래를 그림을 참조 바랍니다.

 

건폐율 계산법

 

건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소의 공지를 확보함으로 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하는 데 있습니다.

국토계획법에 따르면 다음과 같은 용도 및 지역에 따라 건폐율을 구체적으로 지정하고 있습니다.

용도지역구분				건폐율
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이하
			제2종 전용주거지역
		일반주거지역	제1종 일반주거지역	60% 이하
			제2종 일반주거지역
			제3종 일반주거지역
		준주거지역		70% 이하
	상업지역	중심상업지역		90% 이하
		일반상업지역		80% 이하
		근린상업지역		70% 이하
		유통상업지역		80% 이하
	공업지역	전용공업지역		70% 이하
		일반공업지역
		중공업지역
	녹지지역	보전녹지지역		20% 이하
		생산녹지지역
		자연녹지지역
관리지역	보전관리지역
	생산관리지역
	계획관리지역			40% 이하
농림지역				20% 이하
자연환경보전지역

 

용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(용적률을 계산할 때는 지하층 제외하지만 연면적만 말할 때는 지하층도 포함) 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적은 건축물 각 층의 바닥면적의 총합을 말합니다. 예를 들어 대지면적 100㎥에 건폐율이 50%이고 용적률이 300%라고 하면 100㎥의 바닥면적이 50㎥인 건물을 6층까지 지을 수 있다는 의미입니다.

계산식과 예시는 아래를 그림을 참조 바랍니다.

 

용적률 계산법

 

용적률도 건폐율과 마찬가지로 국토계획법에 따르면 다음과 같은 용도 및 지역에 따라 구체적으로 지정하고 있습니다.

용도지역구분				건폐율
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이상 100% 이하
			제2종 전용주거지역	100% 이상 150% 이하
		일반주거지역	제1종 일반주거지역	100% 이상 200% 이하
			제2종 일반주거지역	150% 이상 250% 이하
			제3종 일반주거지역	200% 이상 300% 이하
		준주거지역		200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역		400% 이상 1,500% 이하
		일반상업지역		300% 이상 1,300% 이하
		근린상업지역		200% 이상 900% 이하
		유통상업지역		200% 이상 1,100% 이하
	공업지역	전용공업지역		150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		200% 이상 350% 이하
		중공업지역		200% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역		50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리지역	보전관리지역			50% 이상 80% 이하
	생산관리지역			50% 이상 80% 이하
	계획관리지역			50% 이상 100% 이하
농림지역				50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역				50% 이상 80% 이하

 

재건축 아파트를 투자하신다면 용적률이 낮은 아파트에 투자하는 것이 세대수에 따른 대지면적 보유분이 늘어나는 것이기 때문에 상대적으로 투자수익을 많이 가져갈 수 있기 때문에 반드시 투자하고자 하는 재건축 아파트의 용적률을 확인할 필요가 있습니다.

그리고 현재 정부에서 공급을 늘리기 위해 재건축 아파트의 용적률을 높이는 것을 고려한다는 뉴스를 종종 접할 수 있는데 그 의미는 제한된 대지면적에 건물을 높게 지어지어서 많은 세대수가 입주할 수 있게 한다는 내용입니다. 또한 뉴욕이나 홍콩의 중심지역에 고층아파트 및 빌딩이 많은 이유는 한정된 땅에 인구가 과밀이기 때문에 용적률을 높일 수밖에 없는 환경이기 때문입니다.

고층 빌딩